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义马市人民法院
民 事 判 决 书
(2015)义民初字第363号
原告代银红,男,1955年9月7日出生,汉族,义煤集团常村煤矿退休职工。
委托代理人李志勇,河南鸿庆律师事务所实习律师,代理权限为特别授权。
被告刘福军,男,1983年12月14日出生,汉族,洛阳永龙能化有限公司职工。
委托代理人黄爱萍,河南协力律师事务所律师,代理权限为特别授权。
原告代银红诉被告刘福军买卖合同纠纷一案,本院于2015年4月21日受理后,依法组成合议庭,于2015年7月6日公开开庭进行了审理。原告代银红及其委托代理人李志勇,被告刘福军委及其托代理人黄爱萍,到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
原告代银红诉称:2015年3月1日,被告刘福军与原告代银红签订售房协议,被告将登记为刘宗石的房子出售给原告,称刘宗石是其爷爷,该房屋被告有完全的处置权,在此种情况下原告给付被告购房款13万元。原告在对购买的房屋进行装修时,被告的姑姑阻止原告装修,称该房系刘宗石遗产,共有六个遗产继承人,被告刘福军无权处分该房屋,原告现无法在该房屋正常居住。被告刘福军隐瞒事实,采取欺诈手段与原告签订售房协议,给原告造成重大损失,故诉至法院,请求义马法院依法判令:1、原、被告之间签订的售房协议,判令被告返还原告13万元;2、判令被告赔偿原告装修损失5379元;3、被告承担本案诉讼费用。
被告刘福军辩称:1、双方合同依法成立,原告要求撤销合同没有法律依据和事实依据;2、原告代银红购买房屋时明知该房屋是棚改房,原告已交付房款,被告已交付房屋,原被告双方签订的售房协议合法有效;3、被告的亲属未阻止原告装修房屋。
原告向本院提交的证据有:第一组:原、被告签订的售房协议一份,银行转账凭证两份,被告收款凭证两张,安置通知单一份,收款单两份,被告身份证复印件一份,证明被告采取欺诈手段与原告签订售房协议,该房屋登记房主系刘宗石,而非本案被告;第二组:证明一份及销货清单两份,证明原告装修房屋支出的费用;第三组:义马市公安局常村派出所出警情况一份及本案争议房屋门上张贴物三份,证明被告亲属多次到原告处吵闹,且证明被告对本案房屋没有处分权。
被告刘福军对原告提供证据的质证意见为:对第一组证据无异议,但不能证明被告采取欺诈手段与原告签订售房协议,能够证明双方买卖房屋时原告对房屋情况知情;银行转账时间在售房协议签订时间之前,该房屋登记房主是刘宗石,但系被告出资购买,原告对所购房屋当时的现状是清楚的,被告在出卖房屋时未隐瞒事实;对第二组证据有异议,证人应当出庭作证,且需要提交证人的资质,销货清单并非正规发票,不能作为证据使用,且原告装修房屋的支出系在购买房屋之后,不能要求被告承担;对第三组证据出警情况有异议,不能证明系刘宗石的法定继承人到原告处闹事;对门上张贴物有异议,对其中一份无落款的有异议,不能证明是谁写的,不能作为证据使用;对原告自己写的告示有异议,不能作为证据使用。
被告向本院提交的证据有:1、原、被告签订售房协议一份,证明签订房屋买卖协议时被告已告知原告房屋情况,且原告在该房屋所在小区当保安,对房屋情况知情,证明被告没有欺诈行为;2、协议书一份,身份证复印件一份,证明本案争议房屋系被告出资购买。
原告对被告提供证据的质证意见为:对证据1真实性无异议,但该证据不能证明签订房屋买卖协议时被告已告知原告房屋情况,不能证明被告系房屋继承人,原告的售房协议上最后手写的一行字系原告所写,是因房屋继承人到原告处闹事,随后原告所写;对证据2有异议,在双方签订购房协议时本案争议房屋存在产权争议,且该房屋继承人不限于该协议签名的人员范围。
经庭审质证本院对双方互无异议的证据予以认定。被告对原告的第二组证据、第三组证据有异议,本院认为原告第二组证据不能证明原告装修房屋的损失情况,被告异议成立。对原告的第三组证据,本院认为,能够证明被告的亲属干扰过原告装修房屋,对被告的质证意见不予采纳。原告对被告的证据2有异议,本院认为证据2刘锡斌身份证复印件所书写的内容属证人证言,因证人未出庭对该证据的真实性无法予以认定,原告异议成立。
本院依据上述有效证据及原、被告陈述可以确认以下案件事实:2015年3月1日,原、被告签订了售房协议,被告将位于义马市常苑小区西二区四号楼二单元二楼东户房屋一套以13万元的价格出售给原告,原告在签订协议前已将13万元给付被告,被告将房屋交付给原告。原告在对购买房屋装修时,被告的亲戚以被告无权处理该房屋为由干扰原告装修房屋,原告两次报警。
又查明:原、被告双方争议房屋系原义煤集团建设的棚改安置房,该房屋在在河南省豫西建设工程有限责任公司棚改办登记的房主为被告刘福军的爷爷刘宗石。该争议房屋是按照棚改政策购买的住房,未在房管部门登记。刘宗石于2010年去世。
本院认为:本案涉及的棚改安置房,其房屋所有权产权界定需待政策明确后确定,现涉案房屋产权不明晰,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条规定:房地产转让、抵押,当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记;第三十八条第(五)项规定:权属有争议的不得转让;第(六)项规定:未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让。故原、被告之间签订的售房协议无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。因此原告可以要求被告返还购房款,并承担其他民事责任。故本院对原告要求被告返还房款的诉请予以支持。关于原告要求被告赔偿因装修支出的费用,因原告不能证明其实际损失,对该诉求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条、第五十八条,《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第三十八条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下:
原告代银红与被告刘福军于2015年3月1日签订的售房协议无效;
被告刘福军于本判决书生效后十日内返还原告代银红购房款13万元;
原告代银红自本判决书生效后十日内将涉案房屋返还被告刘福军;
四、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费3007元,由被告刘福军承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于三门峡市中级人民法院。
审 判 长  邓晓辉
人民陪审员  李 伟
人民陪审员  平爱红
二〇一五年八月十八日
书 记 员  梅 莹


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